１．収入

どんなに表面の利回りが良くてもアパートは人が入ってないと意味がありません。
家賃収入−銀行へ返済の収支が合ってなければ収益が上がるアパートとはいえません。
購入検討中のアパートが満室になるか、家賃の下落や金利の上昇に伴う収支はどうか、建築や購入前によく考えましょう。
適正な家賃、ニーズのある間取り、最新の設備が満室経営の秘訣です。

２．立地

駅から近いだけが好立地なのでしょうか？確かに出口戦略（売却）を考えるとそうですね。
ただし「土地を活用したい」方は立地を選べません。
しかし地域にあった間取りや家賃を考慮すれば必ず入居者は決まります。
その地域性ニーズを考慮して設計していけばどんな立地でも大丈夫です。
当社の場合、近隣の調査に十分な時間をかけます。この物件は合わないと判断した場合はお断りすることもあります。

３．札幌の特性

札幌は「供給過剰」なんて事を言う業者やお客様がいます。ただし増えているのはごく一部の間取りだけだと断言できます。
「狭い」「暗い」「家賃高い」なんて効率のみを考えた物件が空いていくのは当然ですね。
札幌市内の人口は増え続けています。また数十年後に人口が減ることがあるにしても１００万人をきることはないでしょう。
「人口の多さ」「家賃の高さ」「土地の安さ」を考慮すると投資する立地として札幌は最適な場所ではないでしょうか。

４．自己資金

今、金融機関の考え方として土地建物全額を融資してもらう可能性は極めて低い状況です。
これは将来的に家賃の下落や金利の上昇があった時に借入が多く返済額が多いと赤字になる可能性が高い為です。
但し土地を所有している方に関しては違います。土地が自己資金としてみられるので建物代金だけを融資すればいいわけです。
融資額もさほど多くならないので融資もすんなり通るわけです。また土地と同等の自己資金の投下も同じことです。

５．リスクの把握

何度かお話していますが、アパート経営にはリスクが伴います。
「空室のリスク」「家賃下落のリスク」「金利上昇のリスク」「修繕のリスク」「地価下落のリスク」「金融機関の抵当がつくリスク」いろいろあります。
ただし、「空室のリスク」を除けば、入居者が入っていれば何とかなるものばかりです。
要するに入居者がいる＝収入がある→金利の上昇や修繕も対応できる事になりますね。
入居付けができる業者やメンテナンスができる業者を選んでいくことが重要です。

６．入居率

建物が古くなってきたら入居率が落ちると思ってるオーナー様がいらっしゃいますが、断じて違います。
古くてもずっと空かない物件もたくさんあります。どのような物件が埋まっているのか。 そういう大家さんは管理会社にまかせている大家さんだけではなく自己管理の大家さんもいます。
要するに「的を外さないリフォーム」をしている大家さんが圧倒的な入居率を維持しています。
管理会社や業者の言うことを聞いてお金ばかりかかって入居者が一切きまらない・・なんて大家さんは１度当社に相談してください。

７．家賃保証

リスクの回避の一つとして家賃保証があります。当社の場合も新築物件は満室保証をつけていますので購入後、すぐに満室状態でアパート経営を始める事ができます。
ただし最近他社では「１０年〜３０年家賃保証」を目玉商品にしている業者が目立ちますね。実際はどうでしょう？必ず契約書に「見直し」という言葉が入っています。
これは業者サイドで弁護士と綿密な打合せをして裁判になっても絶対に負けない契約書になっているのをご存知ですか？
２年ごとに家賃を下げられても文句は言えません。
またその業者が「倒産」しますと、そんな保証も紙くずに変わってしまいます。
やはり入居者が自分から「住みたい」と思う物件を作らなければ、結局ダメなんでしょうね。