■不動産投資市場はいま、どうなっているか？■


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不動産投資市場はいま、どうなっているのか?
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不動産コンサルタント長嶋修がぶった斬る！

■第13回　『不動産投資市場はいま、どうなっているか？』■

皆さんこんにちは。
不動産コンサルタントの長嶋修です。

不動産投資に対する融資が、強烈に引き締められています。マンションデベロッパーなどのB向け融資はもちろん、個人の不動産融資に対しても、非常に厳しいというのが実情です。

不動産の価格決定要素には様々な要因がありますが、その中でももっとも大きな影響力を持つのがこの「融資」なのです。単純に言って、融資が緩和され貸し出しが増加すれば不動産価格は上昇し、逆に引き締められれば不動産価格は下落します。その圧力は相当なもの、決定的なものです。不動産の資産価値は、融資価値にほぼ等しいのです。

たとえば２億円のRCマンションを購入するとします。２年くらい前までは、なんと自己資金ゼロでも、諸費用までも含めて借りることが出来ました。だから年収４００万円のOLが億単位のRC物件を購入して、ローン返済後も現在の年収を上回る大きなキャッシュフローを手元に残し、OLをやめて自由人になるなんてことが可能だったわけです。

ただしこれは物件価格がまだ安かったときの話。前述のような状況を知った多くの人が一気に不動産投資市場になだれ込んだため、価格が急上昇しました。ピーク時には、まだ誰も物件を見ていないのに、買付申し込みが１０件も入るなどという異常な状態でした。これが、金融の引き締めによって一気に沈静化したわけです。急速なバブルの縮小です。あれはやはりバブルだったのです。もちろん９０年代前半のバブル崩壊とは意味が異なります。

現在では、２億の物件を買うのに、数千万の自己資金が必要です。なおかつ、借入者ご本人の属性が相当程度高くないと融資はおぼつきません。かつてのように普通のOLのリタイアストーリーは過去のものです。こうなると、不動産価格はどんどん下落します。

億単位の不動産投資の世界は、一般的なサラリーマンがプレイヤーではなくなり、比較的余裕のある人のものになります。

このような中で、一般的な、普通の会社員がそこそこの自己資金で出来る不動産投資は限られます。ワンルームマンション。中古アパート。新築アパート。これらの物件なら、地域にも寄りますが数百万から数千万の範囲内での投資が可能です。不動産投資の世界は決して、すべての分野がしぼんでいるわけではなく、このあたりの投資物件はきちんと動いているのです。

世の中の情報を鵜呑みにし、すべてに当てはめてしまうと判断を誤ります。何が事実で、実際はどうなっているのか。情報収集をしっかりと行ったうえでの見極めが大切です。いい買い物をする不動産投資家は、そろそろ買い時が来たな、と動き出しています。一部のプロも同様です。

長嶋修（ながしまおさむ） 1967.9.12

■ 不動産コンサルタント
■ 国土交通大臣認定
　　不動産コンサルティング技能登録 (1）23626号
■ 宅地建物取引主任者
■ 経済産業省
　今後の住宅産業のあり方に関する研究会委員

■ 経済産業省
　平成18年度住宅ストック流通促進委員会　委員
■ 経済産業省
　平成18年度住宅安全性確保サービス委員会　委員
■ 埼玉県安心リフォーム普及事業
　埼玉県リフォーム工事検査マニュアル作成会議構成委員
■ 経済産業省
　平成17年度消費者エージェント普及検討委員会委員
■ 経済産業省国土交通省
　平成17年度住宅ストック利用促進研究会委員
■ 経済産業省
　平成16年度住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
■ 株式会社さくら事務所

創業者　取締役会長
■ 株式会社しあわせな家

　取締役
■ 株式会社ライフデザイン

　取締役
■ すまひとプロジェクト

　理事長
■ 不動産投資家倶楽部『EXCEED-X（エクシードエックス）』

主宰

1967年（昭和42年）東京都墨田区生まれ。

広告代理店を経て、1994年（平成6年）ポラスグループ（中央住宅）入社。営業、企画、開発を経験後、1997年から営業支店長として幅広い不動産売買業務全般に携わる。
日々の不動産取引現場において『生活者にとって本当に安心できる不動産取引』『業界人が誇りをもてる仕事』『日本の不動産市場のあるべき姿』を模索するうちに、『第三者性を堅持した不動産のプロフェッショナル』が取引現場に必要であることを確信。
1999年、『人と不動産のより幸せな関係』を追求するために、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査　さくら事務所（現　株式会社さくら事務所）』を設立する。
以降、様々な活動を通じて『“第三者性を堅持した不動産コンサルタント』第一人者としての地位を築く。
2005年12月、『人と不動産のより幸せな関係』を広めるため、同社代表を退き会長就任。マイホーム購入・不動産投資など、不動産購入ノウハウにとどまらず、業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動している。

著書

やマスコミ掲載やテレビ出演

、セミナー・講演等実績多数。

著書は、「住宅購入学入門 - いま、何を買わないか（講談社＋α新書）「なぜ『耐震偽装問題』は起きるのか」（講談社＋α新書）「住宅選びこれだけ心得帖」（日本経済出版社）など多数。

【講演実績一例】
朝日資産継承セミナー、住生活研究セミナー、仲介業者社内研修、デベロッパー社内研修、FP協会継続研修、中高層住宅委員会講演会、一木会講演会、日本マンション学会シンポジウム、経済産業省シンポジウム、かぎんセミナー、すまいアップセミナー、電力会社マイホームセミナー、アパートメーカー不動産投資セミナーほか多数。

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