■地価はまだ下がる　不動産市場はどうなる？■


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■第12回　『地価はまだ下がる　不動産市場はどうなる？』■

皆さんこんにちは。
不動産コンサルタントの長嶋修です。

新築マンションの売れ行きが、非常に不調です。

土地価格や資材価格の異常な高騰から、部屋はせまくなるうえに価格も高騰したため、様子見を決め込む向きが増加したためです。

そして、積みあがる在庫を各種のメディアが「マンション大暴落」などと報道。500万・1000万円引きはあたりまえ、いくら値引いても売れないマンションも出てきました。

不動産・建設業界の倒産も相次いでいます。上場企業も含め、昨年比2ケタ増の倒産ラッシュです。この状況を見て購入者はさらに慎重になり、というスパイラルが続いています。

悪いことは重なるものです。原油価格の高騰や食料品の相次ぐ値上げで、財布の紐は一気に硬くなりました。マイホームが売れるのは結局「家賃とローンの比較」ですが、生活コストが上がれば、ローン支払い額も抑える必要があります。だからそうかんたんに、新築マンションは売れないのです。

アメリカが完全に景気後退に入り、日本も政府がついに景気後退を認めました。この状況が回復して、購入者のマインドが改善するまでは、結構な時間を要するでしょう。最低でも1年。場合によってはもっと長引くことになると思います。

実際、これからまだ多くの不動産・建設業者が倒産するでしょう。生き残っているマンションデベロッパーの中にも、完成後20％しか売れていないマンション（80％が売れ残り！）を複数抱えるなど、どう見ても赤信号のともっているところもあります。金融機関はいま、このような企業について、わりと思い切った処理に踏み切っています。

ところで、このような状況の中「中古住宅流通市場」は絶好調です。前年同月比13％とか15％の伸びを示しています。BtoB（業者間取引）はさっぱりですが、個人間の住宅取引は大変ににぎわっているのです。これはいったいどういうことなのでしょうか？

このことは「かつてなら新築住宅を購入していた人が、中古住宅を購入している」ということを意味しています。ある調査で「中古住宅を購入した理由」について訪ねたところ、その答えは圧倒的に「安いから」でした。

ところで、今後景気が回復したとしても、新築マンション市場がかつてのように活況を呈する状況には、もうならないでしょう。なにしろマンションデベロッパーの数が多すぎるのです。私は、今の半分くらいが適正だと見ています。首都圏でいえば６～８万戸で推移してきた発売戸数も、せいぜい4万戸台というのがあたりまえの姿になると思います。

価格についても、今より20％以上下落したラインで一度落ちつき、そこからさらにじわりじわりと下げていくものと見ています。一方で、中古でも価値のあるものは、一定のラインから価格が下がらない物件が出てきます。つまり、新築の価格が下がり、中古価格は多様化するということです。

なぜなら「建物が価値を持つようになるから」です。

新築の場合、建設費はまだ高騰します。分譲総額は上げられないし、むしろ下落トレンドですから、地価が下がることになります。

中古の場合も、新築につられて地価が下がります。一方で、価値のある建物は評価され、何年たってもそれなりの市場価値が認められるようになるのです。

長嶋修（ながしまおさむ） 1967.9.12

■ 不動産コンサルタント
■ 国土交通大臣認定
　　不動産コンサルティング技能登録 (1）23626号
■ 宅地建物取引主任者
■ 経済産業省
　今後の住宅産業のあり方に関する研究会委員

■ 経済産業省
　平成18年度住宅ストック流通促進委員会　委員
■ 経済産業省
　平成18年度住宅安全性確保サービス委員会　委員
■ 埼玉県安心リフォーム普及事業
　埼玉県リフォーム工事検査マニュアル作成会議構成委員
■ 経済産業省
　平成17年度消費者エージェント普及検討委員会委員
■ 経済産業省国土交通省
　平成17年度住宅ストック利用促進研究会委員
■ 経済産業省
　平成16年度住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
■ 株式会社さくら事務所

創業者　取締役会長
■ 株式会社ライフデザイン

　取締役
■ すまひとプロジェクト

　理事長
■ 不動産投資家倶楽部『EXCEED-X（エクシードエックス）』

主宰

1967年（昭和42年）東京都墨田区生まれ。

広告代理店を経て、1994年（平成6年）ポラスグループ（中央住宅）入社。営業、企画、開発を経験後、1997年から営業支店長として幅広い不動産売買業務全般に携わる。
日々の不動産取引現場において『生活者にとって本当に安心できる不動産取引』『業界人が誇りをもてる仕事』『日本の不動産市場のあるべき姿』を模索するうちに、『第三者性を堅持した不動産のプロフェッショナル』が取引現場に必要であることを確信。
1999年、『人と不動産のより幸せな関係』を追求するために、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査　さくら事務所（現　株式会社さくら事務所）』を設立する。
以降、様々な活動を通じて『“第三者性を堅持した不動産コンサルタント』第一人者としての地位を築く。
2005年12月、『人と不動産のより幸せな関係』を広めるため、同社代表を退き会長就任。マイホーム購入・不動産投資など、不動産購入ノウハウにとどまらず、業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動している。

著書

やマスコミ掲載やテレビ出演

、セミナー・講演等実績多数。

著書は、「住宅購入学入門 - いま、何を買わないか（講談社＋α新書）「なぜ『耐震偽装問題』は起きるのか」（講談社＋α新書）「住宅選びこれだけ心得帖」（日本経済出版社）など多数。

【講演実績一例】
朝日資産継承セミナー、住生活研究セミナー、仲介業者社内研修、デベロッパー社内研修、FP協会継続研修、中高層住宅委員会講演会、一木会講演会、日本マンション学会シンポジウム、経済産業省シンポジウム、かぎんセミナー、すまいアップセミナー、電力会社マイホームセミナー、アパートメーカー不動産投資セミナーほか多数。

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