不動産不況の出口は？■


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■第11回　『不動産不況の出口は？』■

皆さんこんにちは。
不動産コンサルタントの長嶋修です。

不動産・建設市場ではいま、大型の倒産が相次いでいます。その負債額が数百億！ということも珍しくありません。新築マンション・新築一戸建てが売れないことや景気が不透明になってきたことなど、その要因は複合的です。

体力のないマンションデベロッパーなどは、マンションを分譲するために仕入れた土地を事業化せず（建物を建てず）に、損をしてでもそのまま売るようにと、融資を受けている金融機関から指令が下っているところも多いようです。なぜなら「どうせ売れないから」です。市況が厳しいいま、無理に分譲をして傷口を広げるより、購入価格より損をしても土地を処分してしまおうということです。ところがこれも思うように進んでいないのが実情です。大手や体力のあるデベロッパーに、このような用地情報がたくさん集まってきます。

ところが、情報を得ている側も慎重です。立地や価格を慎重に検討し、早々簡単には処分が進まないようです。特にここ最近上がりすぎた土地（用地）価格にはシビアで、購入希望価格は、売値の５０％とか６０％ということも珍しくありません。これでは、あまりにも損が大きくなってしまうため、金融機関もゴーサインを出せないのです。

とはいえ、このまま手をこまねいていると、あのバブル崩壊過程の二の舞になります。売り渋っているうちに、価格がどんどん下落していくというスパイラルが、延々と続いてしまいます。

これは私の予測ですが、金融機関もいつまでもいまのスタンスのままではいないでしょう。事業者の再評価をして、貸し倒れ引当金を積み、思い切った価格で処分できるようにもって行くはずです。もうそろそろこの作業を行わないと、今年度中の処理ができなくなります。

アメリカのサブプライム問題やら、それに付随したファニーメイ問題やらで、それなりに損を出すことが確定した日本の金融機関ですが、本業では大きな儲けがあります。やるなら今のうちです。このあたりの見切りのつけ方、処分の仕方は、アメリカのそれに学ぶところが大いにあります。

今回、もし金融機関が迅速な対応をするなら、現在の状況は比較的早期に変化するでしょう。少なくとも不動産価格は底をうち、安定的な状況に戻ります。

ただし、また売れ行きがよくなって不動産・建設市場が活況を呈するかというと、それはどうも疑問です。我が国にはいま、マンションデベロッパーや戸建ての建売業者、建設業者などが多すぎます。今後、住宅の需要はどんどん縮小していくのですから、事業者の数も相当程度減少するのが自然な流れです。

誰もが安易に不動産投資ができる時代はもう来ないでしょうし、不動産・建設市場が大きく活況を呈する時代は、もう来ないと思います。業界はこれから、健全化に向けての淘汰が始まるのです。

このことは、個人の不動産投資家にも言えることです。どの地域も賃貸物件は供給過剰です。生き残る一部の投資家と、そうでない大半の投資家に大きく分かれていくことになるでしょう。

長嶋修（ながしまおさむ） 1967.9.12

■ 不動産コンサルタント
■ 国土交通大臣認定
　　不動産コンサルティング技能登録 (1）23626号
■ 宅地建物取引主任者
■ 経済産業省
　今後の住宅産業のあり方に関する研究会委員

■ 経済産業省
　平成18年度住宅ストック流通促進委員会　委員
■ 経済産業省
　平成18年度住宅安全性確保サービス委員会　委員
■ 埼玉県安心リフォーム普及事業
　埼玉県リフォーム工事検査マニュアル作成会議構成委員
■ 経済産業省
　平成17年度消費者エージェント普及検討委員会委員
■ 経済産業省国土交通省
　平成17年度住宅ストック利用促進研究会委員
■ 経済産業省
　平成16年度住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
■ 株式会社さくら事務所

創業者　取締役会長
■ 株式会社ライフデザイン

　取締役
■ すまひとプロジェクト

　理事長
■ 不動産投資家倶楽部『EXCEED-X（エクシードエックス）』

主宰

1967年（昭和42年）東京都墨田区生まれ。

広告代理店を経て、1994年（平成6年）ポラスグループ（中央住宅）入社。営業、企画、開発を経験後、1997年から営業支店長として幅広い不動産売買業務全般に携わる。
日々の不動産取引現場において『生活者にとって本当に安心できる不動産取引』『業界人が誇りをもてる仕事』『日本の不動産市場のあるべき姿』を模索するうちに、『第三者性を堅持した不動産のプロフェッショナル』が取引現場に必要であることを確信。
1999年、『人と不動産のより幸せな関係』を追求するために、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査　さくら事務所（現　株式会社さくら事務所）』を設立する。
以降、様々な活動を通じて『“第三者性を堅持した不動産コンサルタント』第一人者としての地位を築く。
2005年12月、『人と不動産のより幸せな関係』を広めるため、同社代表を退き会長就任。マイホーム購入・不動産投資など、不動産購入ノウハウにとどまらず、業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動している。

著書

やマスコミ掲載やテレビ出演

、セミナー・講演等実績多数。

著書は、「住宅購入学入門 - いま、何を買わないか（講談社＋α新書）「なぜ『耐震偽装問題』は起きるのか」（講談社＋α新書）「住宅選びこれだけ心得帖」（日本経済出版社）など多数。

【講演実績一例】
朝日資産継承セミナー、住生活研究セミナー、仲介業者社内研修、デベロッパー社内研修、FP協会継続研修、中高層住宅委員会講演会、一木会講演会、日本マンション学会シンポジウム、経済産業省シンポジウム、かぎんセミナー、すまいアップセミナー、電力会社マイホームセミナー、アパートメーカー不動産投資セミナーほか多数。

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