『不動産投資、買い時はいつなのか？』


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HOME > 不動産コンサルタント　長嶋修の『どーなってるの？不動産投資』

不動産投資市場はいま、どうなっているのか?
アパート経営のノウハウは？
不動産コンサルタント長嶋修がぶった斬る！

■第６回　『不動産投資、買い時はいつなのか？』■

皆さんこんにちは。
不動産コンサルタントの長嶋修です。

不動産投資市場は、かつてとは明らかに潮目が変わりました。
これからやっと、落ち着いた不動産投資ができるチャンスがやってきます。

しっかりと勉強して、
入居者に満足を提供できる不動産投資を行おうと心がける投資家には、
とってもいい時代の到来ですよ。

所得や年金、社会情勢に対する不安を背景に、
また低金利や不動産価格の割安感を追い風として、
2003年あたりから個人の不動産投資ブームが巻き起こりました。

「個人資産ウン億円！」
「年間家賃収入ウン千万円！」
などと自慢する個人投資家がこれまでたくさん登場しましたね。

実際には、同時に借金もウン億円だったり、
ローンや経費の支払いもウン千万円だったりするのですが・・・。

もちろんなかには安定的なキャッシュフローを生み出す不動産投資を実行して、
経済的自由を得て若くしてリタイヤしたり、
好きな仕事を続けながら豊かな生活を送っている人もたくさん。

私が主宰する「不動産投資家倶楽部エクシードエックス」には、
そんな人がごろごろいます。

過剰な借金をして不動産投資をした人。
よく勉強せずに不動産投資をした人。

彼らはいま、たいへん苦しんでいます。
あまり知られないのは、このような失敗を口に出さない、出せないだけです。

思うような賃料収入が得られず、
ローンや管理料を払うとマイナスになってしまうケースが多発し、
このまま持っていても仕方がないので物件を売ろうとしています。

ところが投資不動産の価格はここ最近如実に下落を始めていますので、
買った価格よりも相当下げないと売ることができません。
つまり売るにも多額のお金が必要になってしまうのです。

これからいわゆる「損ギリ物件」や「任意売却物件」「不良債権物件」が、
事業者売主のもの、個人売主のもの問わず市場に出始めます。
こういうとき世の中は「どこまで下がるんだ」と一気にマインドが冷え込んだりしますが、
こういうときこそが不動産投資のチャンスなのです。

これまでのように、誰もが不動産投資に奔走した時代とは違い、
市場のプレーヤー（買い手）が極端に少ない状況ではまず、
かつてのように、先を争って購入の申し込みを入れる必要もありません。

多くの物件の中から、自分に合うものをじっくりと選べるチャンスです。

投資というものはそもそも、他の人と同じことをやっていてはうまくいかないものです。
奇をてらう不動産投資は感心できませんが、市場動向の泳ぎ方は基本的に、
体制の反対側にまわるのが正解です。

世の中が不動産投資市場に対して悲観的・懐疑的である間、このチャンスは続きます。
そのうちまた個人が不動産投資市場に戻ってくるようになりますが、
そのころはもうかなりはしごに登っていて、買い時か売り時かといえば、
明らかに売り時なのです。

これからしばらくは、買い時の局面です。
じっくりと腰をすえて、いい物件を狙い撃ちしてください。

長嶋修（ながしまおさむ） 1967.9.12

■ 不動産コンサルタント
■ 国土交通大臣認定
　　不動産コンサルティング技能登録 (1）23626号
■ 宅地建物取引主任者
■ 経済産業省
　今後の住宅産業のあり方に関する研究会委員

■ 経済産業省
　平成18年度住宅ストック流通促進委員会　委員
■ 経済産業省
　平成18年度住宅安全性確保サービス委員会　委員
■ 埼玉県安心リフォーム普及事業
　埼玉県リフォーム工事検査マニュアル作成会議構成委員
■ 経済産業省
　平成17年度消費者エージェント普及検討委員会委員
■ 経済産業省国土交通省
　平成17年度住宅ストック利用促進研究会委員
■ 経済産業省
　平成16年度住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
■ 株式会社さくら事務所

創業者　取締役会長
■ すまひとプロジェクト

　理事長
■ 不動産投資家倶楽部『EXCEED-X（エクシードエックス）』

主宰

1967年（昭和42年）東京都墨田区生まれ。

広告代理店を経て、1994年（平成6年）ポラスグループ（中央住宅）入社。営業、企画、開発を経験後、1997年から営業支店長として幅広い不動産売買業務全般に携わる。
日々の不動産取引現場において『生活者にとって本当に安心できる不動産取引』『業界人が誇りをもてる仕事』『日本の不動産市場のあるべき姿』を模索するうちに、『第三者性を堅持した不動産のプロフェッショナル』が取引現場に必要であることを確信。
1999年、『人と不動産のより幸せな関係』を追求するために、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査　さくら事務所（現　株式会社さくら事務所）』を設立する。
以降、様々な活動を通じて『“第三者性を堅持した不動産コンサルタント』第一人者としての地位を築く。
2005年12月、『人と不動産のより幸せな関係』を広めるため、同社代表を退き会長就任。マイホーム購入・不動産投資など、不動産購入ノウハウにとどまらず、業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動している。

著書

やマスコミ掲載やテレビ出演

、セミナー・講演等実績多数。

著書は、「住宅購入学入門 - いま、何を買わないか（講談社＋α新書）「なぜ『耐震偽装問題』は起きるのか」（講談社＋α新書）「住宅選びこれだけ心得帖」（日本経済出版社）など多数。

【講演実績一例】
朝日資産継承セミナー、住生活研究セミナー、仲介業者社内研修、デベロッパー社内研修、FP協会継続研修、中高層住宅委員会講演会、一木会講演会、日本マンション学会シンポジウム、経済産業省シンポジウム、かぎんセミナー、すまいアップセミナー、電力会社マイホームセミナー、アパートメーカー不動産投資セミナーほか多数。

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