『不動産投資、ローンはどうするのか？』


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不動産コンサルタント長嶋修がぶった斬る！

■第５回　『不動産投資、ローンはどうするのか？』■

皆さんこんにちは。
不動産コンサルタントの長嶋修です。

不動産投資で最も特徴的なのは、「借り入れを主体として投資を行う」ということです。

もちろんなかには投資資金をすべて現金で行う方もいらっしゃいますが、
数千万、あるいは億単位の物件購入の場合はそうもいきません。
むしろ、たとえ潤沢なキャッシュを持っていても、
あえて借り入れを起こして不動産投資を行うことが多いのも不動産投資の特徴といえます。

なぜこんなことをするのかというと、それは
「借り入れによるレバレッジ効果」を働かせることができるからです。

非常に単純化した計算ですが、例えば木造の新築アパートに投資する場合、
表面利回り9％程度の物件なら、金利が2.5％であれば、
物件価格の全額を借り入れても、経費を全て差し引いたあとでもおつりが残ります。
つまり「借り入れをすればするほどトクをする」という状況なのです。

これはひとえに、低金利だからなせるワザです。
金利が4％、5％になるとこのレバレッジ効果はドンドン薄れ、
借り入れを起こすことのメリットは減少、やがてマイナスになっていきます。
金利が高くなればなるほど、現金が強くなることは説明しなくてもわかりますね。

不動産投資を行う際に、どこから、どのようなローンを、
どのような条件で、いくら設定するのか。

この、ローンのセッティングをうまく行うことができる、
投資不動産の販売担当者にめぐり合えたあなたは非常にラッキーです。
ローン付けのノウハウ、スキルは、企業や人によって大きなバラツキがあります。

あなたが付き合う担当者に、ローンについてよく話しを聞いてみてください。
そこでどんなローンを紹介してくれるのか。
自分にはどんなローンが使えそうなのか。

場合によっては収入の証明などを担当者に渡して、審査をしてもらうことも必要です。
販売担当者も、ローンを借りられる見込みのない人に、
積極的に物件を紹介する気にはなれません。

現在では、大手なら三井住友銀行。
自己資金が多めなら国民金融公庫。

これらの審査が通りにくい人はオリックス信託銀行やスルガ銀行というところでしょう。
りそな銀行やみずほ信託銀行、住友信託銀行も独自のアパートローン商品を持っています。
なお、地方都市の場合には、地銀や信金など地元の金融機関が実は非常に有力です。

長嶋修（ながしまおさむ） 1967.9.12

■ 不動産コンサルタント
■ 国土交通大臣認定
　　不動産コンサルティング技能登録 (1）23626号
■ 宅地建物取引主任者
■ 経済産業省
　今後の住宅産業のあり方に関する研究会委員

■ 経済産業省
　平成18年度住宅ストック流通促進委員会　委員
■ 経済産業省
　平成18年度住宅安全性確保サービス委員会　委員
■ 埼玉県安心リフォーム普及事業
　埼玉県リフォーム工事検査マニュアル作成会議構成委員
■ 経済産業省
　平成17年度消費者エージェント普及検討委員会委員
■ 経済産業省国土交通省
　平成17年度住宅ストック利用促進研究会委員
■ 経済産業省
　平成16年度住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
■ 株式会社さくら事務所

創業者　取締役会長
■ すまひとプロジェクト

　理事長
■ 不動産投資家倶楽部『EXCEED-X（エクシードエックス）』

主宰

1967年（昭和42年）東京都墨田区生まれ。

広告代理店を経て、1994年（平成6年）ポラスグループ（中央住宅）入社。営業、企画、開発を経験後、1997年から営業支店長として幅広い不動産売買業務全般に携わる。
日々の不動産取引現場において『生活者にとって本当に安心できる不動産取引』『業界人が誇りをもてる仕事』『日本の不動産市場のあるべき姿』を模索するうちに、『第三者性を堅持した不動産のプロフェッショナル』が取引現場に必要であることを確信。
1999年、『人と不動産のより幸せな関係』を追求するために、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査　さくら事務所（現　株式会社さくら事務所）』を設立する。
以降、様々な活動を通じて『“第三者性を堅持した不動産コンサルタント』第一人者としての地位を築く。
2005年12月、『人と不動産のより幸せな関係』を広めるため、同社代表を退き会長就任。マイホーム購入・不動産投資など、不動産購入ノウハウにとどまらず、業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動している。

著書

やマスコミ掲載やテレビ出演

、セミナー・講演等実績多数。

著書は、「住宅購入学入門 - いま、何を買わないか（講談社＋α新書）「なぜ『耐震偽装問題』は起きるのか」（講談社＋α新書）「住宅選びこれだけ心得帖」（日本経済出版社）など多数。

【講演実績一例】
朝日資産継承セミナー、住生活研究セミナー、仲介業者社内研修、デベロッパー社内研修、FP協会継続研修、中高層住宅委員会講演会、一木会講演会、日本マンション学会シンポジウム、経済産業省シンポジウム、かぎんセミナー、すまいアップセミナー、電力会社マイホームセミナー、アパートメーカー不動産投資セミナーほか多数。

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