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HOME > 不動産コンサルタント　長嶋 修の『どーなってるの？不動産投資』


不動産投資市場はいま、どうなっているのか?
アパート経営のノウハウは？
不動産コンサルタント 長嶋 修がぶった斬る！

■第３回　『どんな人が不動産投資・アパート経営をしているのか？』■

皆さんこんにちは。
不動産コンサルタントの長嶋修です。

さて、皆さんがこれから飛び込もうとしている不動産投資・アパート経営の世界では、
どのような人が実際に投資をしているのか。

今日は大家さんを大きくタイプ別に分類してみます。

１．従来型大家タイプ

代々大家業を営んでいて、専業でビルやアパート・マンションを経営しています。
たくさんの不動産を所有していることを決して前向きにとらえていないケースが多いのは、

日本の税制が土地所有者に対して厳しいものであることや、
受け継いだ資産を守ることが一族の使命として課せられているためです。

「従来型大家」は保守的なタイプが多く、必ずしも勉強熱心ではありません。

賃貸住宅の貸し手、つまり大家さんが強い時代はとっくの昔に終わってしまっているのですが、
時代の変化には眼を向けようとせず、あるいは気づかず、むしろ抵抗しようとします。

賃貸経営がうまくいかない責任は、借り手や不動産業者、
ひいては時代に責任があるのだと考える向きも。

実際の賃貸住宅経営は空き家が多い、賃料が目減りしているなど、
ジリ貧状態になっているケースが多いのが特徴です。


２．変化対応型大家タイプ

　代々大家業を営んでいることに変わりはありませんが、
先代の相続などで経営を受け継いだ若手後継者に多いケース。

時代の変化に敏感、そして非常に勉強熱心であり、書籍を読んだり、
さまざまな勉強会・セミナーなどに積極的に参加し、
自分を磨きながらアパート経営や今後の不動産投資の戦略を練っています。

　引き継いだ賃貸経営に、新しい変化の波、時代のトレンドを採り入れながら、
長期的な賃貸経営継続を目指しています。

ときには保守的な親族の抵抗にあいながらも、説得を続けたり、納得のいく結果を出したりなど、
努力をいとわないのが特徴です。


３．新興大家タイプ

　『金持ち父さん貧乏父さん』が発売されて以降、
2000年代に入ってから不動産投資を始めた人です。

３タイプのなかでは最もアグレッシブな人たちです。
彼らはさらに『(１)利益追求系』と『（２）王道追求系』に分かれます。

（１）利益追求系

「利益追求系」は、不動産を金融商品の一部とみなすドライな考え方をします。

ともすると利回り重視、さらには我田引水気味で、賃貸人や地域、
社会への貢献が不動産投資の長期的繁栄に結びつくことには気がついていません。

各種の勉強会やセミナーに参加はするものの、実際にはそれらが生かされておらず、
業者にあおられて拙速な買い物をしてしまったり、
投資不動産を持つことそのもので満足してしまったりする傾向も一部に見られます。

「不動産投資は“事業”であり“経営”である」と言われても、
「だから利益を追えばいいのだ」と短絡的な考え方にとどまってしまう傾向にあります。

インカムゲイン（キャッシュフロー）よりもキャピタルゲイン（転売利益）を狙うなど、
短期的な成功を目指す傾向も強いのが特徴です。

（２）王道追求系

世の中の変化にとても敏感です。不断の勉強を怠らないのはもちろんですが、
不動産投資を長期的な“経営”ととらえています。

賃貸経営をサービス業的な位置づけととらえ、「借りていただく」のだとして、
「借り手満足」を追求します。

賃貸人はもちろん、地域や社会全体に貢献することが、
ひいては自分の利益につながるのだという商売の基本を理解しているのです。

社会に「不動産」という財を提供する本来の大家業としての器を備え、
賃貸経営に喜びを見出し、収益と同時に心の豊かさも受け取っています。

さてあなたはこれらのタイプのうち、どれにあてはまるでしょうか。
またこれらタイプのうち生き残れるのはどのタイプでしょうか？
長嶋 修（ながしま おさむ） 1967.9.12

■ 不動産コンサルタント
■ 国土交通大臣認定
　　不動産コンサルティング技能登録 (1）23626号
■ 宅地建物取引主任者
■ 経済産業省
　今後の住宅産業のあり方に関する研究会 委員
■ 経済産業省
　平成18年度住宅ストック流通促進委員会　委員
■ 経済産業省
　平成18年度住宅安全性確保サービス委員会　委員
■ 埼玉県 安心リフォーム普及事業
　埼玉県リフォーム工事検査マニュアル作成会議 構成委員
■ 経済産業省
　平成17年度消費者エージェント普及検討委員会 委員
■ 経済産業省 国土交通省
　平成17年度住宅ストック利用促進研究会 委員
■ 経済産業省
　平成16年度住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会 委員
■ 株式会社さくら事務所 創業者　取締役会長
■ すまひとプロジェクト　理事長
■ 不動産投資家倶楽部『EXCEED-X（エクシード エックス）』 主宰


1967年（昭和42年）東京都墨田区生まれ。

広告代理店を経て、1994年（平成6年）ポラスグループ（中央住宅）入社。営業、企画、開発を経験後、1997年から営業支店長として幅広い不動産売買業務全般に携わる。
日々の不動産取引現場において『生活者にとって本当に安心できる不動産取引』『業界人が誇りをもてる仕事』『日本の不動産市場のあるべき姿』を模索するうちに、『第三者性を堅持した不動産のプロフェッショナル』が取引現場に必要であることを確信。
1999年、『人と不動産のより幸せな関係』を追求するために、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査　さくら事務所（現　株式会社さくら事務所）』を設立する。
以降、様々な活動を通じて『“第三者性を堅持した不動産コンサルタント』第一人者としての地位を築く。
2005年12月、『人と不動産のより幸せな関係』を広めるため、同社代表を退き会長就任。マイホーム購入・不動産投資など、不動産購入ノウハウにとどまらず、業界・政策提言や社会問題全般にも言及するなど、精力的に活動している。

著書やマスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。

著書は、「住宅購入学入門 - いま、何を買わないか（講談社＋α新書）「なぜ『耐震偽装問題』は起きるのか」（講談社＋α新書）「住宅選びこれだけ心得帖」（日本経済出版社）など多数。

【講演実績一例】
朝日資産継承セミナー、住生活研究セミナー、仲介業者社内研修、デベロッパー社内研修、FP協会継続研修、中高層住宅委員会講演会、一木会講演会、日本マンション学会シンポジウム、経済産業省シンポジウム、かぎんセミナー、すまいアップセミナー、電力会社マイホームセミナー、アパートメーカー不動産投資セミナーほか多数。

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