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HOME > 不動産投資ナマ体験談 >千葉県在住 会社員 Ｈさんの場合
1．アパート経営をはじめたきっかけ
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１．きっかけ
不動産投資を知ったのは、ブームにもなった「金持ち父さん、貧乏父さん」の本を読んだときですが、
ただこのときには、不動産投資というものがあることを意識し興味を持ったくらいです。
このとき、私たち夫婦は30代前半でした。
私は普通の会社員で、借家に住んで車も所有しておらず、
また特に何か資産があったということもありませんでした。
ただ、ファイナンシャルプランというものは、とても重要だと思っていて、
投資として株式や投資信託を行っており、また、保険についても時間をかけて検討していました。
そして、ファイナンシャルプランナー資格の勉強もしました。
投資の種類に不動産投資というものがある以上、
投資として成功するケースがあるだろうと思っていましたが、
それにはどんなノウハウとどれくらいの資金が必要かもわからず、
まだ現実的な投資であるとは思っていませんでした。
そのころ、不動産セミナーというものがあることをインターネットで知り、
「将来的に自宅購入をする際のことも考えると、不動産のことを知っておいて損はないだろう」と
夫婦でセミナーに参加し、不動産投資に関する本を読みました。
アパート経営の特徴である、インカムゲインを主目的として長期的な投資を行う、
というところが実は自分の投資スタイルに望ましいのではないか考えるようになっていきました。
そして、不動産投資・アパート経営が、地主ではなく私たちのようなサラリーマンでも、
実施可能な投資であることが分かるとともに、
"マイホームを手に入れる"よりも先に、"アパート経営をしたい"と考えるようになりました。
その後、不動産投資勉強会に参加することになり、セミナーの内容そして、
実際にそのセミナー参加者がアパート経営をしていることを知り、その話を聞くことによって、
より実現性をあるものであることを考えるとともに、
より具体的にアパート経営を検討し始めることとなりました。
２．オーナーまでの道のり
長期投資としてインカムゲインを期待する不動産投資を本気で始めようと考え、
しかし大きな投資になるので、できるだけリスクの少ない堅実な方法を取ることにしました。
最初に行ったのは、地域を選ぶことでした。
人口動態などの基礎データから候補には首都圏、名古屋、福岡、札幌の4地域です。
まずは近くの東京、千葉など首都圏で物件を探し、できるかぎり物件視察に行きました。
新築アパート、新築メゾネット、中古アパート、区分所有、事業所用スペースなど30件くらい、
でもあてずっぽうに視察、検討していました。
しかしどれも、将来的にも魅力的であると思えるものがなく、駅から遠い、間取りが狭い、
収納がほとんどない、周辺環境が暗い、賃料を相場より高く設定している、
想定利回りが期待できない、そもそも相当な投資金額が必要など。
想定利回りが期待できないことは、空室リスクを許容できる糊代が少なく、
結果としてリスクが高いことが分かりました。
また不動産業者も特に投資用物件に精通しているわけはなく、表面利回りを提示する程度でした。
初めての投資には、信頼できる提供側プロフェッショナルと、
自分が考える想定利回りを確保することが必要だと思いました。
そしてセミナー参加者から情報を得て、名古屋で１業者、札幌で日本地建に物件の紹介を依頼しました。
最初の札幌は半分観光、半分地域視察として訪れました。
ほとんど初めて札幌を訪れてみて、まず街のすっきり感と活力のようなものを感じ、
すぐに町の魅力にひかれました。
そして、「ここでアパート経営始めたら、札幌への旅費が経費にできるなんて、何て素敵なんだろう」と
そんなことを思いましたね。
日本地建の中村氏に視察させてもらった同社物件については、
特別インパクトの強いものではないものの、落ち着いた雰囲気、
しっかりとしたスペック・設備をよくこの駅徒歩１０分以内に作れてるなと思いました。
そして２００４年秋、菊水駅から徒歩4分の物件を初めて紹介してもらいました。
時は不動産ブームが始まり、札幌でも地価の上昇が明らかになってきたころです。
大通りまで東西線で2駅、半ビジネス・半住宅街の駅で、その駅から徒歩4分、
駅前には２４Hスーパーがあり、表面利回りで約９％。投資キャッシュフロー計画も良。
条件的にはこれまで検討してきた物件で最良で、あとは現地視察と空室リスクの補正のみ。
物件視察は、完成直前で建物の雰囲気ははっきり分かります。
同社が並び2棟建設した奥側で、第一印象は、
駅からのアクセスも道付けもよい物件だと思いましたが、手前角地の物件がよりよく見え、
何かが引っかかる感じを持っていたのかもしれません。
平日の昼、そして夜、朝の通勤時間帯、休日の昼、夜。何度も現地を訪れ、
何回も駅から物件までの道を歩きました。
最初にひっかかる感じを持ち、「これだ！」と思えなかったことで、物件を購入するのか悩みながら、
何人の方にもインタビューを行い、住み心地を聞きました。
ヒアリング結果は悪くないものでした。
しかし、何かが引っかかります。
最後に、ここに自分が住みたいか？ここを身内に薦めるか？を考えた結果、
あまり自分が好きになれないという最も基本的なことで、物件の取得を断念しました。
でもその後、１年程その判断が良かったのかさらに悩みました。
その後、名古屋の物件、札幌の物件を検討しましたが、かなり良い条件の物件でありながら、
先の断念した物件よりも条件がよくないこと、そしてまた、自分自身が完全に好きになれないことで、
"Go"が出ることはありませんでした。
そして２００５年秋、発寒南の現在の物件に"出会い"ました。
もちろん、日本地建の中村氏が紹介してくれた物件なのですが、"出会った"という感じです。
札幌中心地の大通駅まで地下鉄東西線で７駅１２分と少し遠いものの、
発寒南駅は清潔感があり明るい感じです。
駅の乗降者数データの割に人の行きかいが多く、活力を感じるところでした。
物件までは、最も人通りの多い出口から、徒歩１分、街の雰囲気を感じようと思うのと、
すぐに到着してしまう距離ですが、そこまでの歩道には花壇もありいい感じです。
土台を建設中で、全体像はイメージだけであるものの、「ここだ！」と思い、すぐに心は決まりました。
あとはできるだけリスク（不確実さ、不明なこと、知らないこと）を減らすだけです。
事前の投資キャッシュフローのシミュレーションも問題なく、過去の地域災害暦、間取り、
周辺の市場性、家賃相場も調査済みです。
平日の朝、昼、夜、休日の昼、夜と何度も訪れました。
街中過ぎず静かで、でも閑散としているわけではなく、人通り車通りが適度にあります。
何人にも行ったインタビュー結果も、
「住み良いし不満はない」、「夜道でも怖い思いをしたことはない」と問題ありません。
周辺にはお店や病院などの施設もあり、暮らしが具体的にイメージできるとともに、
もし身内に２０代独身女性がいたとしたら自信を持って薦められそうです。
あとは建物と資金（借入）と契約。最初はできるだけリスクを小さくするために、
建物検査と契約検査は不動産コンサルタントやインスペクターなどの専門家にサポートを依頼しました。
上棟時の建物検査では、構造計算に基づく設計がされ、それが実行されていることを、柱の太さ、
筋交いの接続、継ぎ部分のネジの１本まで一緒に確認し、レーザを使った水平水力のチェック。
個人の内覧では絶対確認できない、しかし重要な部分で問題がないことを確認できました。
余談ですが、大工の棟梁が過去に同様のチェックを何度か受けており、
「また当たっちゃったかー」と苦笑いをしていましたが、
その分、気の張った仕事をしてくれるのだろうと心強く思いました。
借入に関しては、不動産投資勉強会の仲間からの情報を伝手に、
某都市銀行で割とスムーズに進み、希望通りの融資が受けられました。
契約については、ズバズバとアドバイスをもらいました。が、交渉するのは自分です。
気合を入れて、メールで、電話で、フェイストゥフェイスで、何度となく交渉しました。
「そんなことを言ってきた人はいない、これまでこういうやり方でやってきた」
と言われることにも、めげていないフリをしながらの交渉です。
でも、最終的に受け入れてもらった項目、通らなかったことを含め、"知って"交渉した上で、
通らないことは自分で分かっての許容でしたので、納得の契約になりました。
３．アパート経営
いよいよ引渡しを受け、運用開始です。
最初に付けられている満室保証は安心ができました。
しかし、運用開始後１ヶ月に入居者が決まったのは、４／８戸です。
新築にもかかわらず出足が遅いと感じ少し不安を覚えました。
時期的に北海道の冬で引越しには閑散期であることは分かっていながらも、
需要が弱い地域なのではないかと焦りました。２、３、４月を向かえ、ようやく満室になりましたが、
思っていた以上に時間がかかりました。
その後、幸いにも入居者の方がすぐに退去することはなく、順調に運用され、
駐車場の一部空きを考慮しても９８％超の入居率を確保しています。
その間は、年２回の入居者への手紙、年１回程度の訪札時の物件管理業者カンリの、
担当者とのコミュニケーションを取るようにしていました。
カンリからインターネット光ファイバー対応（NTTのBフレッツ回線引き込み）のお知らせをきっかけに、
２つのオリジナルグレードアップ作戦（他物件との差別化）を検討しました。
"無料インターネット"と"防犯用WEBカメラ"の設置です。
いち早く、光ファイバー対応物件とするため、そして、遠隔地である自宅を含め、
どこからでライブカメラで状態を確認できるように、オーナの私自身が光ファイバーを申込み、
この光ファイバーインターネットを経由して閲覧可能なWEBカメラを、
防犯カメラ兼状況確認ライブカメラとしました。
また余裕のある光ファイバーの速度を無料で入居者に使ってもらう無料インターネットを、
現在は"モニタ"として利用を提供しています。
無料インターネットについて入居者の方に案内はしたのですが、まだあまり反応がなく残念なのですが。
またこれと時を同じくして、ゴミ問題について、２つの対策を実施しました。
１点目は共同車庫内のゴミ不法投棄の予防です。
起きてからでは対処もコストも大変であると知人から情報を得たので、
投棄できないよう余剰スペースを木造倉庫にしました。
当初、既製の物置の設置を考えていましたが、廃管や換気窓が問題となったため、
日本地建の建設部に相談に乗ってもらい、独自の木造倉庫の設置になりました。
２点目は日々使うゴミステーションです。
これまでゴミネットを掛けるだけのもので、カラス等に荒らされ、
町内一汚いゴミ置き場であると町内副会長に言われてしまいました。
こちらは隣接するアパートのオーナと共同で、変なゴミの捨て方ができない、
荒らすことができないゴミステーションを建設しました。
このときもカンリや日本地建の建設部に相談に乗ってもらい、よりよい方法の模索ができました。
アパート経営の中で退去者が出た際には、
積極的にというかしつこいくらいにこちらからカンリや日本地建に連絡を取り、
疑問点や要望、募集でアピールして欲しいこと等を伝え、また状況を聞くようにし、
意識的にコミュニケーションを密にするようにしています。
実際に自分自身で状況把握に努めたことによって、
募集情報の誤りをいち早く訂正することができるなど効果がありました。
その後の入居募集については、建物・立地の魅力なのか、偶然か、
前記の無料光ファイバーインターネットや防犯カメラの効果なのか、
退去日前に次の予約が入る望ましい状態です。
現在の状況ですが、常に少しでもよりよい運営とリスク低減をしたいと考えていますが、
自分たちだけではやはりなかなか難しいです。
そのために、不動産勉強会の参加、オーナ仲間との情報交換、隣接オーナとの連携、
管理会社との連携、賃貸住宅新聞からの情報収集等が、
いろんなことを吸収できるとても貴重な場となっています。
４．アドバイス（個人的な思い）
これまでのアパート経営において、始める前とは予想外のことだらけです。
まず唯一予想通りに進んでいるのは、投資キャッシュフロー計画で、
想定していた範囲の中に納まっており、順調な運用ができています。
予想外だったことは、ありすぎるのですが、
・新築でも満室になるまでに結構時間がかかった
・無料光ファイバーインターネットなら皆要望があると思ったのに反応が薄かった
・2年のアパート経営の中、入居者クレーム1件もなかった
・自分で、なんでもかんでもやる、くらいでないと進まない
・管理会社は、聞けば教えてくれ相談にも乗ってくれるが、聞かないと教えてくれない
などです。
最後の項は、立場の違いがある以上ある程度仕方ないと思います。
自分から見れば、物件は１／１ですが、管理会社を含め業者からすれば、
その物件は１／Ｎになってしまいます。
しかし自分から見て１／１だからこそ全力投球で力を注ぐことができ、それが強みになると思っています。
そして、予想外の中でも、特に嬉しかったことがあります。
それは"無料インターネット"と"防犯カメラ"の実施に際して入居者へ手紙で連絡をしたときのことです。
入居者の一人がメールで返事をくださいました。
「（前略）、今回のように入居者に対する配慮がとても感じることができ、非常にうれしいです。
一人暮らしですがなんだか暖かい気持ちになります。」
とあり、アパート経営を始めて本当によかったと、
入居者に心地よい暮らしをしてもらいということが伝わってよかったと思いました。
他の投資でこのような気持ちはなかなか味わえないと思います。
私たち夫婦は不動産投資を始めるには、恐らくかなり慎重派なのだと思います。
リスクの小さいという場合でも不安を感じてなかなか一歩を踏み出せませんでした。
でも、踏み出さないことも、それで良かったのか悩んでいました。
やっと発寒南の物件に出会い、最後の一歩を「エイッ！」と進み、
グランソアレ西町のオーナになったとき、やっと前の踏み出さなかった判断もよかったと思えました。
"不動産は一つとして同じものがなく恋愛のようなもの"という方もいらっしゃいますが、
ある面その通りだと思います。
発寒南の物件を紹介される日の朝、
「私は慎重すぎるのかもしれず、アパート経営には向かないかもしれない。
今日、最後になるかもしれないが、もう一回物件の紹介を依頼して、
ダメならアパート経営をあきらめようかと思う」
と思い、言葉を漏らしました。
ドラマチックにも出来すぎていると思われて当然ですが、本当にその日に物件紹介を受け、
その物件のオーナになり、アパート経営を始めるに至ったのです。
物件のオーナになる取得、契約までも、そして運用開始後もそうですが、
アパート経営は"不労"所得ではないと思います。
入居者に、より快適に心地よく生活して欲しいと思い、沢山の時間と知恵とお金をかける投資であり、労することもたくさんあると思います。
大変ですが、自分の考え次第で、ファイナンシャル以外でも人にも喜んでもらえ、嬉しいこともあるものだと思っており、私はアパート経営を続けていこうとあらためて思っています。
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