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HOME > 不動産投資ナマ体験談 > 東京都在住 自営業 男性 Yさんの場合
1．自己紹介とアパート経営のきっかけ
不動産投資のきっかけですが、
ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだのがきっかけです。
当時28歳のころだったと思いますが、たまたま本屋で手に取ってから運命が変りました。
その頃は小さなビジネスを一人で立上げ生計を立てており、
将来の夢として、北海道でアウトドアを満喫しながらのんびり暮らそうと考えており、
ただただ漠然と移住を計画しておりました。
ですが、せっかく移住しても一生働かなくてはいけない。
労働対価として得られる労働収益でのみ、人間は暮らして行くことが普通だと、
思いこんでいましたが、この本で不労所得と言うものを知り、
その不労所得を得る方法として不動産投資を紹介されていたのです。
私はこの本の通り行動し、不動産投資を成功させて、人生の早い段階でセミリタイアしようと考え、
どうせ不動産を持つなら北海道の札幌に投資しようと、これまた漠然と計画を立てたのです。
計画を立てたらあとは行動です。
ビジネスで貯めた少しばかりの頭金を確保出来ていたのですが、
知識が無かったので不動産投資関係の書籍やセミナー、勉強会に出席し、
まず知識の習得を行い、そこで出た素人ながらの投資プランをまとめ行動を開始したのです。
《東京在住なのに東京投資をしない》
・地震のリスク
東京は地震のリスクもあり、念願の投資物件を購入しても、地震でつぶれてしまってはいけません。
もちろん地震保険がありますが、地震保険は費用も高額ですし、
首都東京が未曾有の大惨事になってしまっては復旧もままならず
長期間穴を開けることは確実と考えました。
・高額な初期投資費用
また、それ以外としてお恥ずかしい限りですが資金がなかった。
東京は土地が高価なので予算の関係上取得が難しかった点もあります。
・10年後20年後を考える
東京に住んでいるので、とりあえず近場の東京で物件を買おうとは考えませんでした。
万一取得してもいずれ東京を離れてしまえば、建物は年々古くなり、
自分も歳を取りしかも遠方にある物件ですから長期的に考えても運用は
難しくなる可能性が高いと考えています。
結果、東京への投資をしない投資プランを立て札幌に投資することにしました。
《将来自分が住みたい町に投資》
・札幌に注目
その点将来移住し落ち着きたい町である札幌であれば、
物件が古くなっても自分の住んでる地域であれば何かと安心。
これなら長期運用も可能と考えました。
また、地方は車社会なので物件に駐車場があれば駅から遠くてもあまり問題視されない点、
幹線道路にすぐ出れて国道沿いのショッピングセンターや、
ショッピングモールへのアクセスが重要だったりすること。
また、都心のように「駅近物件・駅近物件！」と血眼になって探さなくてもよかったりもしますし、
地価も安いので、初期段階では手がつけやすかった点もアパート経営を始めたきっかけです。
・道東・道北の住民にリサーチ
物件購入にあたり道東・道北へ徒歩旅を行い実際に地元の方々とふれあい
生の声を聞いて周りました。
今では芸能人が田舎の家に突然泊まらせて頂く番組がありますが、
その前から番組のようなことをしていた訳です。
北海道一つの国家として考えれば首都は札幌になります。
道東・道北の地元住民に聞くと息子・娘は東京に出るより札幌に出ると言うのです。
裕福な家庭の子供は東京の大学に進学しますが、
中流の家庭では札幌の学校に出ると言うのです。
また、拓殖銀行破綻の影響で就職先である地方企業にも影響が出て就職先も少なく、
あっても低賃金なので都会である札幌に出るようです。
まぁ若者が上京するのはいつの時代もあったことですが・・・
皆職を求め東京を避け同じ道内の札幌に一点集中するようです。
リサーチを掛けたのが函館、旭川、釧路ではなく北海道でも過疎化が進むエリアだったので
そのような答えになったかもしれませんが、
苫小牧開発の頓挫を見ても人口の流れは札幌に流れていると確信。
このリサーチをかねた旅は地元の人間の声を生で聞く有意義な旅でした。
札幌の人口は今だ微増していますが、北海道の過疎地域は人口が減っていますので、
今まさに賃貸業をするのには追い風が吹いていると考えたのです。
・地球温暖化
本気のようで本気でないような考えなのですが、現在地球温暖化が確実に進行しています。
温暖化にともない海面上昇や台風の被害、動植物の異常繁殖などの、
地球規模の変化も無視することは出来ないと考えます。
こんな事を言うと「心配ばかりでは投資など出来ない」と言われてしまうかもしれませんが
、国家レベルの対策でも止まらない温暖化を無視出来ません。
これは長期投資である不動産にも影響を及ぼすと考えております。
もしかすると、温暖化に伴い雪が減り、台風の影響が少ない札幌が、
日本で一番住みやすい土地になる可能性もあると
自分に都合の良い考えも持っていたりします。
その頃には死んでしまっている可能性もありますが（苦笑）
２．アパート経営（契約）までの道のり
不動産投資を知る前から準備していたような、してないような？
初めは25歳で会社を退職し複数の小さな事業を立ち上げていました。
その内の１つが収益を上げ成長しつつあるので、
そのビジネス以外をすべてたたみ1本のビジネスに力を集中させ収益を上げつつ
、ロバートキヨサキの本に書いてあった教えの通り行動してみました。
Eクワドランド サラリーマン 社会の勉強
↓
Sクラドランド 個人事業主 企業家・税・費用対効果の勉強
↓
Bクラドランド 法人化 ビジネススキル・社員の運用の勉強
↓
会社売却 ロバートは会社（システム）を売れと説く
↓
Iクラドランド 投資家 大家業・ペーパー資産の勉強
と、ロバートの本に書いてあったことを一通り経験。
初めての不動産購入と言うことで、事前に不動産投資セミナーや勉強会に出席し、
知識の取得と同じ目標をもった仲間作りに挑みました。
色々な勉強活動の結果、投資先として考えていた札幌で良さそうな会社を、
複数ピックアップして色々問い合わせした際、一番明確な答えを出してくれたのが日本地建でした。
私のプランでは、車社会のため物件内に屋根＆シャッター付き駐車場を完備し、1Fが駐車場。
それ以上が住居にすればどの部屋も２階以上になるので、
セキュリティーの関係上から１階を敬遠する店子も少なくなるから
客付けに有利と考えていたんですが、
すでに同じ私のコンセプト同様の建物が建築されており気に入ったのです。
また本州でよく見かける「長屋風アパート」（外階段、外廊下の従来型アパート）ではなく、
角部屋が多くとる間取り、内階段、タイル調の外壁などセンスの良い
都市型アパートを建築している点が気に入り見積して頂きました。
もちろん、建物のセンスや造りが良いだけでなく営業の方が親身にしてくれたので、
初心者不動産投資家の化付け焼刃の知識でも、担当営業の手厚いサポートで融資が通り、
念願の1棟を購入出来たのを今でも覚えています。
その後、さらに物件を購入したのですがやはり担当営業の力がなければ購入
出来なかったと思います。
３．アパート経営開始後の状況
現在４棟 ３２戸 を法人と個人と２つに分けて経営。
現段階は、札幌のマンション供給過多の影響か季節的なためか？多少空室が出ていますが、
ほぼ予想通りの運用を維持。
目下管理会社のスタッフと協力して満室経営目指して頑張って行きます。
今だ東京で大家業をしておりますが、2007年12月には念願の札幌移住も決定し、
2008年からは札幌にて大家業営みます。
今までは遠方からの投資だったので、歯がゆい部分もありましたが、
今後はさらに管理会社と客付け不動産部門と連携し攻めの大家業をして行こうと
作戦を練っております。
アパート経営（セミリタイア）出来たのは、会社を売却し4棟目を購入してからで、
本当に自由な時間を子供と過ごせ幸せな毎日を過ごさせて頂いております。
その幸せは物件が生み出してくれていますが、
私はアパート運営も会社組織と考えてみるのも面白いとこんな考えを持っています。
今まで社員を雇い仕事し収入を得て来たのですが、今は物件が一社員となり
営業し稼いでくれますので、会社組織にするとこんな感じでしょうか？
『不動産物件を社員にたとえると・・・・』
社長 自分 創業者 年商 0円
1棟目アパート 社員 社歴5年 年稼ぎ 600万円
2棟目アパート 社員 社歴4年 年稼ぎ 500万円
3棟目アパート 社員 社歴2年 年稼ぎ 500万円
4棟目アパート 社員 社歴1年 年稼ぎ 450万円
区分所有MS パート 社歴2年 年稼ぎ 80万円
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会社の年商 2130万円
社長 １人
営業員 ４人 6人の超零細企業
パート １人
社員を雇う（物件取得）ために、ヘッドハンティング費用（物件取得費用）として
ある程度の資金が必要ですが、一度社員になってくれれば一言も文句を言わず、
雨の日も雪の日も風の日も無給で稼いでくれます。
たまには社員に心の癒しとして（定期的メンテナンス）が必要でしょうが、
経営を圧迫するほどの大きな負担にはなりません。
一度入社してくれた社員（物件）は絶対手放さないで、
適度に社員教育（リフォーム・物件価値ＵＰ対策）をすれば、
さらに優秀な営業員になってくれるでしょう。
どんなに社歴は古くなってもボーナスの要求やベースアップの要求をしてこないんです。
日本の高額な雇用費用をゼロにして（ゼロと考えて）の運営は、
会社組織としてある意味理想なのではないでしょうか？
なので、今後も私の会社を大きくする手段として有能な社員（物件）を増や
して行くつもりです。
４．皆さんへのアドバイス
一番の問題は管理体制だと思います。
良い管理会社を見つけることが最高の近道だと痛感します。
良い物件とは投資スキルや運営方法などで十人十色かもしれませんが、
私は管理体制がどれだけ万全に出来る会社がバックに付くかも重要かと思います。
物件本体は費用を掛ければ生まれ変えることは可能ですが、
管理委託するのでしたらその物件を活かせることが出来る会社を見つけ、
委託するのも重要だと思います。
地方都市で車社会なら
１に物件
２に立地
３に管理体制
管理体制をメインに上げておきながら1に物件 2に立地と示したのは融資のためです。
銀行は管理体制評価より物件評価を高くみますので、融資を受けて購入するなら
普通こうではないでしょうか？
でも私の地方都市で車社会での投資なら
１に管理体制 安心＆客付け
２に物件 物件は後から付加価値をつけることが可能
３に立地 車社会では駅近が最高とは限らない。
特に私は１棟目から遠方の物件を購入したので、
管理体制の不備は投資の失敗に直結すると考えています。
私は良い業者のおかげで大丈夫でしたが、
色々な方々のお話を聞くと耳を疑う管理業者がたくさんいるようです。
もちろん駄目業者なら早々と切り替えすればいいのですが、不動産投資初物件が
コケルと次の融資が難しいのではないでしょうか？
融資先の担当も、不動産投資開始そうそう暗礁に乗り上げている人には、
融資したがらないでしょうから。
とにかく空室対策、物件保全を全力でしてくれる業者を見つけてみてください。
その為には色々と人に聞くなり勉強するなり面倒だと思いますが、
セミナーや勉強会などに参加すると比較的簡単に情報が集めることが出来るのでおすすめです。
そして、安心して管理委託出来る業者を見つければ後は簡単です。
優良物件を見つけては融資申込みをして物件取得し、
その管理会社に管理委託するだけです。
ちなみに私の場合 株式会社カンリと管理委託契約を取っておりますが、
対応には満足しております。
毎月の家賃報告書や家賃回収、修繕、メンテ、苦情処理、
突発事故対応などなど、管理委託費用以上の働きをして頂き非常に助かっています。
遠方となるとさらに心配ですが安心していられます。
1件目物件取得は比較的簡単に出来ますが、２棟３棟と棟数を増やすためには、
始めの一歩で失敗し融資を受けられなくなると非常にマイナスです。
どんな玄人も始めは素人。
未来永劫成功し続けるには超高利回り重視の物件選択より、
まずは安定・安心の業者選びも重要だと思っています。
それから１歩１歩不動産賃貸業の世界を歩み力をつけて行っても遅くはないと思います。
不動産は動かないから不動産な訳ですから必ずチャンスは巡って来ます。
皆さんの初めの一歩が成功することを祈ってます。
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