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HOME > 不動産投資ナマ体験談 >東京都在住 会社員 Sご夫妻の場合
1．自己紹介とアパート経営のきっかけ
サラリーマン家庭で育った生粋の（？）サラリーマンで、
事業経営とか不動産経営という言葉とはまるで無縁だった私たち。
そんな私たちが不動産経営に興味を持ったのは、多くの人と同じく、
あの有名な「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだのがきっかけでした。
当時私たちにとって不動産とは、どちらかというとマイナスイメージが付きまとう言葉で、
興味は持ったものの、正直何から手をつければよいのかわからない状態。
そこで、まずは手当たり次第にいろいろな書籍を読み知識をつけ、
同時にセミナーや勉強会に参加して既に投資している人の話を聞くなどをして、
いろいろ学んでいくことにしました。
すると、だんだん見えてきました。
不動産経営をする際の重要なポイントの一番は立地。
立地をどこにするか。
それから物件。
一棟ものにするか、区分所有にするか。
木造にするか、ＲＣ物件にするか。
新築にするか中古にするか。
これらの投資方針を決める必要があるということです。
私たちは、いろいろな方のアドバイスを受けながら、最終的に次の方針を決めました。
【立地】
予算的に東京は難しい。
人口が増えて人が集まっている地方都市としては特に福岡と札幌。
札幌のほうが寒冷地仕様として、物件のつくりがしっかりしているだろうということで、札幌に決定。
【物件】
すべて自分たちでいろいろ手をかけて運営したいので一棟もの。
利回り（と予算）を考えて木造。
中古は建物の状態がどうなっているのかわからず不安なので、最初は手堅く新築。
そして、当時勉強会仲間の間で、アパート建築・管理をメインにやっている業者として、
札幌では日本地建という名前が挙がっていましたので、
札幌でアパート経営をしようと決めた私たちは、その日本地建を早速訪ねることにしました。
２．物件購入までの道のり
さて、アパート経営を始めるための最初の札幌訪問です。
この時の目的は、札幌の土地勘をつけることと、
日本地建がどのような場所にどのような物件を立てているのかを実際に見てみることでした。
日本地建のＮ氏にお願いしたところ、最近建築・販売した物件はもとより、
同社が過去に建築した築５年、築１０年のアパートも案内して見せていただけました。
築年数がたったものを実際見ると、さすがに建物は新築とおなじというわけには行きませんが、
清掃が行き届いていればこぎれいに見えます。
よい雰囲気を保つためには、管理は大切だなと感じました。
日本地建のＮ氏に案内してもらいながらいろいろな話を聞き、この会社が、
・建物の建築・管理・仲介をグループで行っていて何かと小回りが利くこと
・建物そのもののデザインがすっきりしていること、
・間取りが使い勝手良く考えられていること、
・当時としてはまだ珍しいディンプルキーやテレビ付インターホンを採用するなど、
半歩先を見た設備にしてあること
などが気に入り、物件が出たら情報を流してもらうようお願いして札幌を離れました。
数週間の後に、３つの物件の紹介がありました。
送られて来た書類を読み、書類だけではわからない部分は早速現地に行って調べることにして、
すぐに札幌へ。
入居者が使うであろう公共交通機関を使い、自分の足で歩き、
物件の周りの雰囲気やどのような施設があるか、などを確認します。
コンビニとか、街灯とか。
ちょうど冬だったので、駅から近い物件のほうが人気があるということが実感としてよくわかりました。
（外を歩くのが本当に寒いのです！）
あれやこれやと検討した結果、３つの物件のうち１件を自分たちの候補に絞りました。
それから今度は、融資をどうするかということになりますが、
これについては日本地建から紹介してもらった金融機関と、
自分たちで探したいくつかの金融機関を比較検討し、
最も金利の低かった都銀のＭ銀行にお願いすることに決めました。
契約前に、売買や管理委託関係の契約書のチェックもしていきます。
事前に契約書を送ってもらい、条文を一つ一つ読み込みながらわからないところはＮ氏に確認、
疑問点をつぶしていきました。
以上の手続きを終えて、晴れて契約し、アパート経営をはじめることになりました。
３．地道にアパート経営
満室引渡しなので、スタートは順調です。
毎月送られてくる入金明細に、ありがたや～と手を合わせて拝んでいたところ、半年後に問題発生。
実は、入居者が家賃を滞納したまま、突然引越ししてしまったのです！
すぐに管理会社に電話し、至急対応をお願いしました。
幸いしばらくして、管理会社から保証人に滞納分を支払ってもらえるとの連絡が来て、
ほっとしましたが、改めて滞納リスクを認識しました。
もしかしたらアパートオーナーになって舞い上がっていたことへの忠告だったのかもしれませんね。
滞納事件は、今のところそれ以降は起きていません。
アパート経営を始めてから、１年に１～２回は物件の状態を見に行っています。
建物そのものの状態や清掃が行き届いているかどうか、
共用スペースに持ち主不明のものが置かれたままになっていないかどうか等を見るのです。
時には管理会社の担当者と会い、賃貸市況や入居者の傾向、クレームの有無を教えてもらったり、
細かい補修やリフォームの相談をしたりしています。
我々は普段東京に住んでいるため、現地の実際の雰囲気や情報、
管理会社の担当者の意見を直接聞かせてもらうことはとても貴重なのです。
管理会社は責任を持って最後まで対応してくれますし、費用がかかるときはこちらへ確認してくれます。
当たり前のことですが、それがきちんとなされていることが大切だと思います。
今後は、管理会社には、維持管理だけでなく資産の価値を高めるような提案を期待したいところです。
４．これまでのアパート経営を振り返って
こうしてアパート経営を始めて数年がたちますが、
その中で気がついた点をいくつかお話しておきたいと思います。
まず物件の購入について。
今回、自分たちは信頼できる業者にめぐり会えたと思っていますが、
どんな業者さんとの取引でも、もらった情報は鵜呑みにせず、
自分なりに咀嚼して判断したほうが賢明だと思います。
契約前に、調べられることは徹底的に調べること。
必要ならば専門家に頼むのもよいかと思います。
不動産は額が大きく、購入した後は長い期間自分で経営していかなければなりません。
そのためには、自分の目で確認しながらひとつずつ疑問をつぶしていき、
納得した上で取引をするということをおすすめします。
次に、購入後の管理運営について。
管理運営は、物件を持っている限りずっと続いていくものなので、
このときしっかりした管理会社に委託することと、
管理会社に対しパートナーとして一緒に経営していくという姿勢を持つことが大切だと思います。
入居者へより良いサービスを提供していくために、物件を適切にメンテナンスしていくために、
こちらの要求を伝えるだけでなく、管理会社からの提案や意見も聞き話し合う。
これを積み重ねていくことが、すなわちアパート経営だとも言えます。
実際、私たちもずいぶんと試行錯誤しています。
が、月並みな言い方になってしまいますが、入居者の方がこのアパートを気に入ってくれて、長く住んでもらえる、それが一番だと思っていますので、今後もそれを目指したいと思っています。
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