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HOME > 不動産投資ナマ体験談 > 東京都在住 中島明彦さんの場合
1．自己紹介とアパート経営のきっかけ
今から６年ほど前、私は、外資系投資銀行で、
外国為替のデリバティブズ・セールスという分野に身を置いていた。
そこは、金融ハイテク技術を駆使した特殊な世界であった。
外国為替市場は、２４時間休むことがないので、
それは正に「２４時間戦えますか」を地で演じていたとも言えるだろう。
人生の優先順位をビジネスに置き、「ビジネスと心中してもいい」とさえ思っていた。
人生の一時期、何かに完全燃焼できたということは、とても貴重な経験だった。
しかし、心身に異変を感じ始めていた。
ある日、赤坂で飲んでいて、下腹部に激痛が走り、トイレに駆け込んだ。
大腸が破れてしまったのだ。
その結果、半年間の休職を余儀なくされた。
神様が、「この辺で息抜きしてみてはどうかね」と、ささやいている様な感覚を覚えた。
この事は、その後の人生を考える上で、大変いい機会になった。
「エクシード」と出会ったのは、ちょうどその頃だった。
「エクシード」とは、さくら事務所の現会長である長嶋修氏による不動産投資勉強会。
そこは、初心者が不動産投資の実践的知識を身に付けると同時に、
その投資哲学を追求する場所だった。
この「不動産投資哲学」なるものは、長嶋氏の人柄と共に、とても新鮮に響いた。
しばらくして、私は、そろそろ金融業界から足を洗おうと思い始めていた。
そこで、準備するモノは二つ。
一つは、生活に必要なキャッシュフロー。
もう一つは、新たな人生にチャレンジするための「自由な時間」。
この二つを求めて、私は不動産投資の勉強にのめり込んで行った。
この時、私の年齢は、ちょうど４０歳の大台に乗っていた。
考えてみれば、私の不動産投資に対する考え方は、面白いほど変化して来ている。
２０代の頃、私にとり不動産投資とは、
「何か得体の知れない怪しいモノ」であり、近寄りがたいものだった。
多分、勉強不足だったせいもあるだろう。
社会人生活１０年目に入った頃、そのイメージは、「短期的な節税手段」に変わって行った。
いわゆる、減価償却費を費用計上して、損益通算を狙ったもの。
ワンルーム・マンション投資が、注目を浴びていた頃だった。
私には、なんとなくなじめず、距離を置いていた。
３０代後半から、そのイメージは変わって行き、
不動産投資を長期投資（金融商品、インカムゲイン）と位置づけるようになって行った。
つまり、短期的収益を狙ったり、節税する手段というよりは、
じっくり構えて、安定的に収益を上げていく長期的な投資に変わって行ったのである。
更に、「エクシード」で勉強するにつれて、
不動産投資は、事業であり、経営だと考えるようになった。
自分の所有する建物に、毎日生活を営む人々がいる。
それは感動であり、単に、「金融商品へ投資するのだ」とドライに考えることはできなくなっていた。
２．アパート経営（契約）までの道のり
そんな中、ある時、札幌でいい物件が出るという話が持ち上がった。
私は、胸を弾ませて、早速、札幌に飛んだ。
そこで、ある業者にお会いすることになった。
その業者とは、日本地建。
それまで、数社の業者にお会いしていたが、この業者は、何かが違っていた。
まず、資料の丁寧さ、きめ細かい収支計算書が目を引いた。
それから、お会いした担当者の魅力的な人柄や受付の方の対応力にも「違い」を感じた。
早速、物件の説明を受けた。
「感触は悪くない」。
ついに、エクシードで勉強したことを実践できる時が来たのだ。
ここで、アパート経営における契約までの大切な「五つのプロセス」を、述べてみたい。
まず、第一のステップは、「自分自身がその場所に住みたいかどうか」。
むずかしい分析は抜きにして、自分の五感と直感で感じてみるのだ。
札幌が好きかどうか、そして、将来、札幌に住んでもいいと思うかどうか。
私は、札幌の持つ活気と味覚がたまらなく好きだ。
札幌に着くと、すぐにラーメン屋に直行する。
それから、夜はジンギスカンか寿司と相場が決まっている。
毎年２月に開催される札幌雪祭りも、とても楽しみにしている。
札幌中心部を起点に、地下鉄で１０分ぐらいを目安に動き回ってみた。
駅から徒歩５−６分以内のエリアを中心に、
平日と休日、それぞれ朝と夜の雰囲気の違いを感じてみる。
自分の足で歩き、自分の目で見ることで、土地勘がつかめてくる。
現地の住民にさりげなく話しかけ、実際の住みごごちを聞いてみるのも役に立つ。
この様に、五感をフル活動して、「ここに住みたい」と感じるかどうかが重要だ。
第二のステップは、人口動態を含む、需給関係のチェック。
札幌の人口の推移を調べてみると、毎年微増を続けている。
これは、アパート経営をするには最適。
そして、候補に挙がっているアパートと同じ規模のアパートやマンションを見て歩く。
「空室は多いか」などのチェックも入れて行く。
第三のステップは、信頼できる業者の選定。
担当者の人柄や専門知識、経験はもちろんのこと、
経営者の資質や会社の業績もチェックする。
担当者が良くても、会社がまずければ元も子もないわけだ。
私は、以前この点で失敗した苦い経験があるから、このことは、とても身にしみる。
日本地建の良さは、施行、管理、入居者の募集の３つ全てを、
日本地建グループの中で、一貫してやってくれることだ。
これは、お願いする側からすれば、大変頼りになるサービスだと思う。
施行に関しては、基礎や構造なども含めて、建設中の物件を、しっかり観察してみる。
その時、現場監督や職人
の方々の話を聴く事も大切だ。
第四のステップは、キャッシュフロー分析と資金計画。
これは、購入してから１０年、
できれば２０年ぐらいのシュミレーションをしてみるのがいいだろう。
その時、５年目以降は、空室率を少し余裕を持って設定する。
１０年目以降は、長期修繕計画の費用も考慮しておきたい。
それから、銀行とのローン交渉に入る。アパート経営をやるからには、
それまでやって来た「自己投資」の結果蓄えたある程度の軍資金は必要だ。
そして、第五のステップは、売買契約と管理委託契約の締結。
売買契約および管理委託契約は、事前にコピーをもらい、
細かく読み込んでおく事が大前提。
不明な点は、わかるまで聞くこと。
質問に対する相手の対応の仕方で、その業者の本音部分が見えてくる。
「何かおかしい」と感じた 時は、いくら物件に愛着があっても、
縁がなかったとあきらめる方がいいかもしれない。
なぜなら、不動産との付き合いは、何十年も続くのだから、
一生お付き合いするパートナーを選ぶぐらいの慎重さがあって当然だ。
３．アパート経営開始後の状況
経営開始後、一番のポイントは、やはり、入居者の確保。
いかに、空室率を下げ、退去が出た際、迅速に清掃し新規募集につなげるかである。
その点、日頃から、募集担当者や各拠点のお店の責任者との信頼関係を築く地道な努力が、
大切になってくる。
そして、クレームやトラブルの処理。
今まで、色々な種類のクレームやトラブルを経験した。
例えば、水漏れ、騒音、ゴミステーションのぼや、雪かきの遅れ、家賃滞納、
退室後の掃除の遅れ、自転車の放置など、多岐に渡る。
特に、札幌は雪が多いため、雪かきは迅速に行う必要がある。
その意味で、前面の道路は、雪かき車が通れる広さが必要だ。
経営に多少のクレームは付き物と言えるかもしれない。
私は東京にいて、その都度、札幌の担当者が対応してくれるので、本当に助かる。
大事な事は、同じクレームを繰り返さないよう、大家として責任感を持ち、
できるだけの努力を心がけること。
その点、管理会社の選定は、とても重要になってくる。
不運にも、新たなクレームが発生した際は、誠意を持って、迅速に対応することが大切。
私は、ちなみに、アパート経営において、クレームやトラブルは、
信頼関係を確立するチャンスだととらえることにしている。
これは、他のビジネスでも同じである。
それと、入居者が快適に生活できるように、常に心がけること。
定期的な清掃はその典型。
それ以外、私自身が手がけた事として、清潔感や暖かみを出すために、
共用部の壁、床、そして、電球の色を変更した。
最近は、空室が出る都度、トイレをグレードアップしている。
札幌は寒いので、入居者にとり、「ささやかな安らぎ」になればと願っている。
経営は、清潔感、暖かみ、安全性も考え、女性が安心して住める環境を目指すのがポイントだ。
女性の鋭い感性に合わないアパートは、まず経営として成功する事はむずかしいだろう。
後は、家賃の回収と送金、リノベーション、長期修繕計画へと進んで行く。
ちなみに、長期修繕計画の資金は毎月積み立てている。
アパート経営を始めて、早くも６年目になる。
色々と紆余曲折を経て、アパート経営なるものが、少し見えて来た感じがする。
４．皆さんへのアドバイス
まず、経営が上手く行くかどうかは、契約前までにほぼ決まってしまうということだ。
自分が住みたいと思う場所に、需給関係を調べ、キャッシュフロー分析をした上で、
信頼できる業者をパートナーにすることができれば、ほぼ80パーセントは成功と言えるだろう。
つまり、自分の投資哲学を貫き、必要なプロセスを経て、
自分自身納得しているかどうかが、問われるのだ。
「ここだけの話」、「早いもの勝ち」の様な誘惑に乗ると、簡単に失敗してしまう。
それから、アパート経営をする上で「問題はなくならない」、それが経営というものでないだろうか。
最悪のシナリオに対する備えをして、後は覚悟をしておけばいい。その方が精神的に安定するだろう。
経営は、「三方良し」（さんぽうよし）の発想を大事にするようになった。
「三方良し」とは、鎌倉時代から戦前まで活躍した近江商人の家訓。
つまり、「買手良し、世間良し、売手良し」ということ。
すばらしい考えだと思う。
これをアパート経営に当てはめてみると、それは、
「入居者の幸せ、管理会社やそれに係わる人々の幸せ、そして、自分自身の幸せ」
ということになるだろう。
これからも、「三方良し」の心で経営を実践しながら、色々なことを経験し、
ささやかな感動を味わって行きたいと願っている。
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