POINT地域の選定
人口増の地域を選択する
その地域が、現在から将来にわたって、どのような状況になるのか？
不動産投資では、地域選択は非常に重要です。
その地域の人口が増加しているかどうかは、地域選定の重要なポイントです。逆に言えば、人口減が傾向として明らかな地域は、一般的に難しいと言えます。よほどの掘り出し物件がない限り不動産投資には向かない地域です。
人口増加は不動産投資の必須条件
札幌市の人口は約198万人。 札幌統計情報によれば、毎年１万人もの人が札幌に移り住んでいます。少子高齢化や都心部一極集中が叫ばれ、どの地域も深刻な人口減に見舞われているなか、札幌市では現在でも人口が増え続けているのです。
東京では、人口の都心部一極集中が起こっていますが、北海道でも同様の現象が起きているという事になります。北海道全体では、毎年人口が減少を続けているのですが、札幌は依然として増加を続けています。
加えて、女性の比率が高い事、人口構成が若い事が、アパート経営環境として最適な地域である事を物語っています。
全国でも有数な高収益地区…札幌！
| 物件種別 | 表面利回り |
|---|---|
| 都心部新築ワンルーム | ４％〜６％ |
| 都心部新築アパート | ７％〜８％ |
| 地方都市Ｓ市新築アパート | ７％〜８％ |
| 地方都市Ｆ市新築アパート | ６％〜８％ |
| 札幌市新築アパート | ９％〜１０％ |
他の不動産投資商品や、他地域のアパート経営と比べ、利回りが高いのが、札幌でのアパート経営の特徴です。これはリスクプレミアムではなく、上述のような地域特性から来る安定性に比して、アパートの絶対数がまだ充分ではないという事実に起因します。
POINT有効な広さ
１人あたりの床面積は年々広くなる傾向に
バブルの頃は、床面積15平米〜18平米のワンルームマンション投資がはやりました。このような大きさの不動産に、現在も有効需要はあるのでしょうか？そして今後はどうなのでしょうか？
ワンルームマンションは、バブル期に「サラリーマンができる不動産投資商品」として開発されたいきさつがあります。１人あたりの床面積は年々広くなる傾向になります。
総務省の「平成15年度住宅統計調査」によれば、住宅の１人あたり床面積は全国平均で6.08坪、20.11平方メートルです。
調査開始以来、年々その床面積を広げてきた日本の住宅ですが、アメリカの64平方メートル、イギリスの約40平方メートル、ドイツの35平方メートルなど他の先進諸国と比較すると、まだまだ日本の住宅はスペースにゆとりがなく、今後さらに広がる傾向に進むであろう事が容易に予想できます。
※参考：総務省 住宅・土地統計調査
POINT賃料設定を間違えない
設定賃料は自分で裏付けを取る
あらかじめ設定されている賃料を鵜呑みにせず、あくまでもご自分で判断した上で賃料を設定し、その上で利回り計算を行ってください。
この、当初の賃料設定を間違えると、後々のアパート経営で空き部屋が多発するなど面倒な事になります。逆に言えば、設定賃料を間違えなければ、安定的な経営がのぞめるということになります。
POINT安定した管理と賃貸人の募集
管理会社の力量を見極める
アパート経営の管理は、その物件に近い管理会社に任せるのが通常です。
その管理会社が適正な料金で、丁寧な管理・募集を行うかどうかは、アパート経営にとって非常に大きなポイントとなります。
賃貸人の比較的細かな要望に対して適切に対応できるか、家賃の滞納処理や、清掃の丁寧さはどうか、空き部屋が出た場合の募集能力はどうかなど、管理会社の力量をよく見極める必要があります。